FIPEN et FISE : ce que le courtier doit remettre au client (et quand)

En bref : la FIPEN (crédit conso, article L. 311-6) et la FISE (crédit immobilier, article L. 313-24) sont les deux fiches d’information précontractuelles que tout courtier IOBSP doit remettre à son client avant la signature de l’offre, sur support durable. La FISE déclenche un délai de réflexion de 10 jours minimum en immobilier. La loi Lemoine du 28 février 2022 a ajouté la mention obligatoire de la résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur. Sanctions en cas d’omission : déchéance des intérêts pour le prêteur, sanction ACPR et amende administrative jusqu’à 3 000 euros pour l’IOBSP, plus engagement de la responsabilité civile professionnelle.

Pourquoi le courtier IOBSP doit maîtriser FIPEN et FISE

Vous démarrez votre activité de courtier en crédit ou vous préparez l’examen IOBSP 150h, et vous tombez régulièrement sur deux sigles qui reviennent dans le programme officiel : FIPEN et FISE. Tous deux désignent des fiches d’information précontractuelles standardisées au niveau européen, mais ils ne couvrent ni le même produit, ni le même cadre, ni les mêmes obligations. Confondre les deux dans un dossier réel, c’est s’exposer à une sanction ACPR, à la déchéance des intérêts pour la banque partenaire et à la mise en cause de votre responsabilité civile professionnelle. Sur un dossier crédit immobilier, ce sont plusieurs dizaines de milliers d’euros qui peuvent être en jeu.

Cet article vous donne la photographie complète : à quoi servent ces fiches, qui les remet, quand, sur quel support, avec quel contenu obligatoire, et quelles sont les conséquences en cas de manquement. Vous y trouverez aussi les évolutions récentes (loi Lemoine sur l’assurance emprunteur, transposition de la directive crédit immobilier) qui changent concrètement le contenu attendu en 2026. Le programme IOBSP 150h défini par l’arrêté du 18 juillet 2022 Source : Légifrance, 2022-07-18 traite explicitement la FISE dans le module “Crédit immobilier” (40 heures) et la FIPEN dans le module “Crédit consommation et trésorerie” (20 heures).

À la fin de l’article, vous saurez paramétrer correctement vos process de courtage pour ne plus jamais oublier une remise, vous saurez ce que doit contenir chaque fiche et vous comprendrez pourquoi ces documents sont, en réalité, un atout commercial autant qu’une obligation réglementaire.

FIPEN : la fiche du crédit à la consommation

La FIPEN signifie Fiche d’Information Précontractuelle Européenne Normalisée. Elle est imposée par l’article L. 311-6 du Code de la consommation Source : Code de la consommation, 2024 , qui transpose en droit français la directive européenne 2008/48/CE sur les contrats de crédit aux consommateurs. Son objectif réglementaire est simple : permettre à l’emprunteur de comparer plusieurs offres de crédit à la consommation sur des bases standardisées, avant de s’engager.

Quels crédits sont concernés

La FIPEN s’applique à tous les crédits à la consommation conclus avec un consommateur, au sens du Code de la consommation, dans la fourchette de 200 à 75 000 euros prévue par l’article L. 312-1. Cela inclut le prêt personnel, le crédit affecté, le crédit renouvelable, la location avec option d’achat (LOA) lorsqu’elle relève du crédit à la consommation, et le découvert au-delà de trois mois. Sont exclus du périmètre les crédits inférieurs à 200 euros, les crédits gratuits remboursables en moins de trois mois, et les prêts immobiliers, qui relèvent d’un autre dispositif (la FISE, voir plus loin).

Pour un courtier IOBSP en catégorie crédit à la consommation, la FIPEN est donc le document central de la phase précontractuelle, à remettre avant toute acceptation d’une offre.

Quand la FIPEN doit-elle être remise

L’article L. 312-12 du Code de la consommation Source : Code de la consommation, 2024 impose la remise de la fiche à l’emprunteur avant la conclusion du contrat de crédit, dès lors que les conditions essentielles de l’offre sont arrêtées. En pratique, cela signifie que la FIPEN est remise dès que le prêteur ou le courtier propose à l’emprunteur une offre chiffrée précise, avec un montant, un taux et une durée. Une simulation indicative très en amont n’est pas une FIPEN ; un mail ou un PDF formalisant l’offre proposée à l’emprunteur en est une, dès lors qu’il en respecte le format réglementaire.

La fiche doit être remise sur un support durable, ce qui inclut le papier remis en main propre ou par voie postale, le PDF envoyé par email à condition que l’emprunteur puisse le conserver et le consulter ultérieurement, et l’espace client sécurisé d’une plateforme de courtage. Une simple lecture orale au téléphone, ou une fiche affichée transitoirement à l’écran sans possibilité d’enregistrement, ne constitue pas une remise valide.

Contenu obligatoire de la FIPEN

Le format de la FIPEN est strictement normalisé au niveau européen. Le document doit reproduire dans l’ordre une série de rubriques précises, qui incluent notamment :

• l’identité et l’adresse du prêteur ou de l’intermédiaire de crédit (courtier IOBSP) ;
• les caractéristiques essentielles du crédit (type, montant total, durée, modalités de mise à disposition) ;
• le coût total du crédit pour l’emprunteur (taux débiteur, TAEG, frais inclus, exemple représentatif) ;
• le tableau d’amortissement type ou les modalités équivalentes pour les crédits renouvelables ;
• les sûretés et garanties éventuellement exigées ;
• les conséquences d’un défaut de paiement (pénalités, fichage FICP, déchéance du terme) ;
• les droits du consommateur (droit de rétractation de 14 jours après acceptation, droit au remboursement anticipé) ;
• le cas échéant, les caractéristiques d’une assurance emprunteur facultative, avec la mention explicite que cette assurance n’est pas obligatoire pour obtenir le crédit.

La fiche doit être présentée dans un format clair, lisible, sans renvoi multiple à des conditions générales annexes. C’est précisément ce caractère standardisé qui permet à l’emprunteur de comparer deux offres de prêteurs ou de courtiers différents en quelques minutes.

FISE : la fiche du crédit immobilier

La FISE signifie Fiche d’Information Standardisée Européenne. Elle est régie par l’article L. 313-24 du Code de la consommation Source : Code de la consommation, 2024 , qui transpose la directive 2014/17/UE relative aux contrats de crédit immobilier aux consommateurs. Son rôle est strictement équivalent à celui de la FIPEN, mais sur le périmètre des prêts immobiliers : permettre à l’emprunteur de comparer plusieurs offres de crédit immobilier sur des bases standardisées, avant de s’engager dans une opération souvent étalée sur 15 à 25 ans.

Quels prêts sont concernés

La FISE s’applique à tous les crédits immobiliers consentis aux consommateurs : acquisition d’un bien immobilier d’habitation, travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros sur un bien d’habitation, opérations de regroupement de crédits qui incluent un crédit immobilier. Le périmètre est large et couvre l’essentiel de l’activité d’un courtier COBSP en immobilier. Sont exclus les prêts professionnels purs, qui relèvent d’un autre cadre.

Quand la FISE doit-elle être remise

La FISE doit être remise à l’emprunteur avant la signature de l’offre de prêt, sur support durable. Plus précisément, dès que le prêteur ou l’intermédiaire de crédit propose une offre formalisée avec un montant, un taux, une durée et un tableau d’amortissement, il doit accompagner cette offre d’une FISE. Pour un courtier IOBSP, cela signifie en pratique que la FISE est intégrée dès l’envoi de l’offre de prêt négociée auprès de la banque partenaire, et qu’elle est conservée dans le dossier client avec preuve d’envoi.

À cette remise s’ajoute le délai de réflexion légal de 10 jours minimum prévu par l’article L. 313-34 du Code de la consommation. Toute acceptation de l’offre intervenant avant l’expiration de ce délai est nulle. C’est une protection essentielle pour l’emprunteur et un point de contrôle systématique en cas de litige : la date de remise effective de l’offre et de la FISE détermine le point de départ du délai.

Contenu obligatoire de la FISE

Comme la FIPEN, la FISE suit un format strictement standardisé au niveau européen, repris en annexe de la directive 2014/17/UE. Les rubriques principales incluent :

• l’identité du prêteur et, le cas échéant, de l’intermédiaire de crédit (courtier IOBSP), y compris numéro ORIAS et coordonnées de l’autorité de contrôle (ACPR) ;
• la description du prêt (montant, monnaie, durée, type de taux fixe / variable / capé, modalités de mise à disposition) ;
• le taux d’intérêt débiteur, le TAEG et le coût total du crédit, avec un exemple représentatif ;
• le montant et la fréquence des échéances, ainsi qu’un tableau d’amortissement illustratif ;
• les sûretés exigées (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers) et leur coût estimé ;
• les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, frais de notaire estimés s’ils sont liés au crédit, etc.) ;
• les conditions de l’assurance emprunteur, avec la mention explicite du droit de l’emprunteur à choisir librement son assureur (délégation d’assurance) ;
• les conséquences d’un défaut de paiement (pénalités, déchéance du terme, vente du bien) ;
• le droit au remboursement anticipé et les conditions associées (indemnités, plafond légal) ;
• depuis la loi Lemoine du 28 février 2022 Source : Légifrance, 2022-02-28 , la mention obligatoire du droit à résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur, à tout moment et sans frais.

C’est ce dernier point qui a marqué une évolution structurelle du contenu de la FISE en 2022. Avant la loi Lemoine, le client devait attendre une date anniversaire ou démontrer un changement de situation pour résilier. Depuis, la résiliation est ouverte à tout moment et la FISE doit le rappeler explicitement. Un courtier qui remet une FISE pré-2022 dans laquelle cette mention manque s’expose à un manquement caractérisé, contrôlable par l’ACPR.

Qui remet quoi : prêteur, courtier, IOBSP

Dans la pratique de courtage, la question récurrente est : qui doit physiquement remettre la fiche au client, le prêteur ou le courtier ? La réponse est nuancée et mérite d’être bien comprise pour éviter le défaut de remise.

L’article L. 311-6 du Code de la consommation (pour la FIPEN) et l’article L. 313-24 (pour la FISE) visent le prêteur ou l’intermédiaire de crédit. La rédaction est alternative : l’un ou l’autre peut remettre la fiche, mais l’un des deux doit le faire. En pratique, dans une relation triangulaire courtier IOBSP – banque – emprunteur, deux configurations existent :

• Configuration “courtier paramètre, banque signe” : le courtier négocie les conditions avec la banque, paramètre la fiche à partir des données de l’offre, et la remet directement à l’emprunteur dans le cadre de la mission de courtage. La banque conserve la responsabilité du contenu réglementaire, le courtier celle de la remise effective.
• Configuration “banque émet, courtier transmet” : la banque émet l’offre et la fiche, le courtier les transmet à son client en pièce jointe d’un email ou via son espace client. Le courtier joue alors un rôle de relais documentaire, mais reste responsable de la conformité de la transmission (support durable, traçabilité, conseil donné).

Dans tous les cas, le courtier IOBSP reste responsable de vérifier la complétude et la conformité de la fiche remise à son client, au titre du devoir de conseil et d’information prévu par l’article L. 519-4-1 du Code monétaire et financier. Un courtier qui transmettrait sans vérification une FISE incomplète, par exemple sans mention de la résiliation infra-annuelle post-loi Lemoine, engagerait sa responsabilité au même titre que le prêteur.

C’est pourquoi le programme IOBSP 150h consacre une part importante au paramétrage des fiches : ce n’est pas une formalité administrative mais un acte juridique structurant la relation contractuelle.

Sanctions en cas d’omission ou de fiche incomplète

L’omission de remise ou la remise d’une fiche incomplète ou erronée expose à trois ordres de sanctions, qui se cumulent.

Sanction civile : déchéance du droit aux intérêts pour le prêteur

C’est la sanction la plus lourde. Pour le crédit à la consommation, l’article L. 341-1 du Code de la consommation prévoit que le prêteur qui n’a pas respecté ses obligations d’information précontractuelle peut être déchu, en tout ou partie, du droit aux intérêts conventionnels. Le prêt est alors recalculé sur la base du taux légal, voire à taux zéro selon l’appréciation du juge. Sur un crédit conso de 30 000 euros sur 60 mois, c’est plusieurs milliers d’euros de marge bancaire qui s’évanouissent. Pour un crédit immobilier de 250 000 euros sur 20 ans, la perte peut dépasser 50 000 à 80 000 euros pour la banque.

Cette sanction frappe juridiquement le prêteur, mais c’est le courtier IOBSP qui, en pratique, peut voir sa responsabilité recherchée par la banque sur le fondement du contrat de mandataire si l’omission lui est imputable. Les conventions de partenariat banque-courtier prévoient quasi systématiquement une clause de responsabilité du courtier en cas de manquement aux obligations précontractuelles.

Sanction disciplinaire ACPR

L’ACPR contrôle le respect des obligations d’information précontractuelle par les IOBSP. En cas de manquement caractérisé, elle peut prononcer une sanction disciplinaire allant de l’avertissement au blâme, à l’interdiction temporaire ou définitive d’exercer l’activité d’intermédiation. Une décision défavorable est publiée et entraîne une perte de réputation considérable sur un marché où la confiance compte.

Sanction administrative et pénale

L’article L. 341-3 du Code de la consommation prévoit une amende administrative en cas de manquement aux obligations d’information précontractuelle, plafonnée à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, sanction prononcée par la DGCCRF. En cas de manquement répété ou caractérisé (fausse fiche, manipulation des chiffres), l’article L. 341-4 ouvre une dimension pénale avec une peine pouvant aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. C’est rare en pratique sur les fiches d’information, mais le risque existe et il est documenté dans la jurisprudence récente.

À ces sanctions s’ajoute le risque de mise en cause de la responsabilité civile professionnelle du courtier par l’emprunteur, qui peut demander réparation du préjudice subi (perte de chance, surcoût financier, frais induits). C’est précisément l’un des risques que couvre la RC Pro IOBSP obligatoire prévue par l’article R. 519-16 du Code monétaire et financier Source : Code monétaire et financier, 2024 .

Cas pratique : courtier crédit immobilier, dossier 280 000 € sur 25 ans

Pour illustrer concrètement, prenons le cas d’un courtier COBSP qui accompagne un couple primo-accédant sur un projet immobilier de 280 000 euros sur 25 ans. Voici la séquence opérationnelle attendue, du premier rendez-vous à la signature de l’offre.

Étape 1 : simulations indicatives. Le courtier réalise plusieurs simulations à partir des revenus, charges et apport du couple. Ces simulations ne constituent pas encore des FISE : ce sont des outils de pré-qualification, communiqués au client à titre informatif. À ce stade, aucune obligation réglementaire de remise FISE.

Étape 2 : négociation avec trois banques partenaires. Le courtier sollicite trois établissements et obtient trois propositions chiffrées. Chaque banque transmet ses conditions précises (taux, durée, frais, garanties). Le courtier construit alors un comparatif clair pour son client.

Étape 3 : sélection de l’offre et émission de la FISE. Le client retient la proposition la plus avantageuse. La banque émet une offre de prêt officielle, accompagnée d’une FISE conforme à l’article L. 313-24. Le courtier vérifie la conformité de la FISE (complétude, mention loi Lemoine, TAEG, tableau d’amortissement, assurance emprunteur, sûretés) et la transmet au client par email avec accusé de réception, ou via son espace client sécurisé. La transmission vaut remise sur support durable.

Étape 4 : délai de réflexion 10 jours. À compter de la réception de l’offre et de la FISE par le client, le délai de réflexion de 10 jours commence à courir. Pendant ces 10 jours, le client ne peut pas accepter l’offre, et le courtier ne peut pas faire signer. Toute acceptation prématurée est nulle. C’est aussi pendant cette période que le client peut comparer avec une autre offre, et c’est précisément à cela que sert la FISE : standardiser la comparaison.

Étape 5 : acceptation et signature. Passé le 11ème jour, le client retourne l’offre signée. Le courtier conserve dans le dossier la FISE, l’accusé de remise, l’offre signée datée, et l’ensemble des échanges. Cette archivage est essentiel : en cas de litige, c’est cette traçabilité qui démontre la régularité de la remise et protège la responsabilité du courtier.

Si à n’importe quelle étape la FISE est manquante, incomplète ou erronée, l’ensemble de la chaîne est fragilisé. Une vigilance opérationnelle de quelques minutes par dossier suffit à éviter une sanction lourde plusieurs années plus tard.

Pièges fréquents pour le courtier débutant

Quelques erreurs reviennent régulièrement chez les courtiers IOBSP qui démarrent leur activité. Les identifier en amont permet de bâtir des process internes solides.

• Confondre simulation et FIPEN/FISE. Une simulation indicative au format Excel ou PDF maison ne respecte pas le format réglementaire. Seul un document conforme à la trame légale a valeur de FIPEN ou FISE.
• Oublier la mention loi Lemoine sur la résiliation infra-annuelle. Tout courtier crédit immobilier qui remet une FISE en 2026 sans cette mention s’expose à un manquement caractérisé. C’est l’un des premiers points contrôlés par l’ACPR.
• Remettre la FISE après acceptation de l’offre. La FISE doit être remise avant ou avec l’offre, jamais après. Une remise a posteriori vide le délai de réflexion de son sens et constitue une irrégularité.
• Transmettre par un canal non durable. Un message WhatsApp éphémère, un SMS, une consultation à l’écran sans téléchargement ne sont pas des supports durables. Email avec pièce jointe PDF ou espace client sécurisé sont les standards.
• Ne pas archiver la preuve de remise. En cas de litige, c’est l’horodatage de la transmission qui détermine le point de départ du délai de réflexion. Un courtier sans traçabilité prouve difficilement la conformité de sa pratique.
• Sous-estimer le contenu obligatoire de la FIPEN en crédit renouvelable. Le crédit renouvelable a un format de FIPEN particulier, qui doit mentionner l’amortissement contraignant prévu par la loi Lagarde de 2010 et les modalités de remboursement minimum mensuel.

Le programme IOBSP 150h consacre une part substantielle de ses modules crédit immobilier et crédit consommation à ces points pratiques. C’est l’une des raisons pour lesquelles la formation IOBSP 150h n’est pas qu’un passage administratif : elle structure des réflexes opérationnels qui protègent le courtier au quotidien.

FIPEN, FISE et devoir de conseil du courtier

Au-delà de leur dimension purement informative, la FIPEN et la FISE s’inscrivent dans une obligation plus large : le devoir de conseil de l’intermédiaire de crédit, prévu par l’article L. 519-4-1 du Code monétaire et financier. Remettre la fiche n’épuise pas l’obligation : le courtier doit également vérifier que l’offre est cohérente avec la situation de l’emprunteur (capacité d’endettement, projet, horizon), expliquer les éléments clés de la fiche, attirer l’attention sur les points de vigilance (taux variable, assurance, sûretés) et formaliser ses recommandations par écrit dans une fiche de conseil distincte.

Cette articulation est particulièrement importante en regroupement de crédits, où l’opération est par nature transformatrice (rallongement de la durée, restructuration des dettes). La FIPEN ou la FISE de l’opération de regroupement doit s’accompagner d’un comparatif explicite entre la situation actuelle et la situation post-opération. Tous ces points sont approfondis dans notre guide pratique du regroupement de crédits IOBSP.

Pour aller plus loin sur le cadre général d’exercice du courtier IOBSP, consultez notre guide complet pour devenir courtier en crédit en 2026 et l’article dédié aux niveaux 1, 2 et 3 de la capacité IOBSP, qui détermine selon votre catégorie la nature des fiches que vous serez amené à manipuler.

En résumé

La FIPEN est la fiche d’information précontractuelle européenne pour le crédit à la consommation (article L. 311-6 du Code de la consommation). La FISE est la fiche d’information standardisée européenne pour le crédit immobilier (article L. 313-24). Les deux doivent être remises sur support durable avant la signature de l’offre, par le prêteur ou par le courtier IOBSP, et déclenchent des délais structurants (10 jours de réflexion en immobilier, 14 jours de rétractation en conso). Depuis la loi Lemoine de 2022, la FISE doit mentionner explicitement le droit à résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur.

L’omission ou l’incomplétude expose à des sanctions cumulables : déchéance des intérêts pour la banque, sanction disciplinaire ACPR, amende administrative jusqu’à 3 000 euros, et mise en cause de la responsabilité civile professionnelle du courtier. La maîtrise opérationnelle de ces fiches est donc un fondamental du métier de courtier IOBSP, traité en profondeur dans le programme officiel des 150 heures fixé par l’arrêté du 18 juillet 2022.

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Pour aller plus loin

• Devenir courtier en crédit (IOBSP) en 2026 : guide complet : le parcours en 6 étapes
• Regroupement de crédits : guide pratique IOBSP : marché, dossier type, commissions
• DSP2 et courtier crédit : impacts opérationnels : open banking et KYC renforcé
• Niveaux IOBSP 1, 2, 3 : différences et capacités : choisir la bonne catégorie
• Programme officiel de la formation IOBSP 150h : détail des 5 modules
• Démarrer la formation IOBSP : programme et inscription